房价和外汇储备的关系

房价与外汇储备的关系

1.中国外汇储备与房价的关系

中国外汇储备与房价的关系,高房价导致中国外汇流失的渠道:

1. 高房价导致房地产投资疯狂增长,降低中国企业国际竞争力,进而导致中国贸易顺差下降,人工费上涨房价高涨导致房地产投资大幅增加,进而加剧民工荒。同时房价大幅上涨,导致人们基本生活成本上涨。这些加剧全中国人力成本上涨;

2. 资源和能源价格上涨,大规模的房地产开发导致资源和能源价格大幅上涨,融资成本上涨,房地产高利润吸引大量资金进入,推高社会融资成本,进而导致社会融资成本加大。

3. 企业“不务正业”导致国际竞争力相对下滑,房价产生的高利润,导致其他行业机会成本上涨,进而导致很多行业“不务正业”,把资金、人力、资源大量投资到房地产行业,进而导致这些企业本行投资相对减少,而且导致这些企业创新速度相对减慢,落后于其他国家的对手;

4. 房地产的高速发展,推高人力成本、资源价格、融资成本资金、机会成本增加。最后导致中国企业竞争力下降。进而导致中国贸易顺差相对减少,高房价导致中国房地产企业大量对外贷款。

2.外汇储备上汇率和房价的关系

您好,外汇储备和房价的涨跌几乎无直接关系,间接关系影响还是有的,当中国经济走势良好的时候外部套利簇生买入人民币计价资产保值,也相应会流入楼市,反之毅然会流出。

相同楼市下滑会导致部分炒房外资热钱流出,外汇储备减少。看似关联实为:二者是间接性的相互影响性。

并非直接影响或跟随性正相关因素,更非负相关,而是通过经济为纽带的潜在互动影响和政策影响。分析:中国外汇储备从上世纪一直就是增加态势房价也是上升态势,到2014年中国外汇储备达到4万亿美金左右,之后开始到现在只剩3万亿左右。

房价几乎是从上世纪一直涨到现在,今年还出现过一线城市楼市过热问题。但是,从2013年后到现在涨幅放缓,更加具有双向波动性。

这就是上面所说当经济大周期不好的时候热钱流出会消耗外汇储备,但外汇储备的消耗与上升最直接的关系是经济发展而不是楼市,但楼市对经济发展具有相应影响,今年楼市今年过热的时候,外汇储备也是下降的,这是因为楼市最主要的是供求关系和市场价值投资因素政策有关联。因此二者的关联性不是直接的但也非无关联,而是微妙的联系,有大小周期之分。

这就是二者之间的关系。记得采纳哦,谢谢。

3.外汇储备下降和房价有什么关系

从影响外汇储备规模变动的因素看,主要包括:(1)央行在外汇市场的操作;(2)外汇储备投资资产的价格波动;(3)由于美元作为外汇储备的计量货币,其它各种货币相对美元的汇率变动可能导致外汇储备规模的变化;(4)根据国际货币基金组织关于外汇储备的定义,外汇储备在支持“走出去”等方面的资金运用记账时会从外汇储备规模内调整至规模外,反之亦然。

很多人对外储大幅下降很担心,因为外储下降,必然伴随着汇率下降,资金外流,外汇占款减少,人民币基础货币减少,而基础货币的减少,所形成的是对货币信用的乘数级别的收缩,利率上涨,对境内的资产价格构成实质性破坏。 尤其是房地产,房地产的上涨是因为货币超发,这几乎是房价上涨的基础,没人有异议。

而货币超发的原因一方面是2001年以来央行为了压低汇率吸收的外汇储备,形成的外汇占款投放;一方面是商业银行以外汇占款再抵押房地产进行的房地产信贷投放,这导致了目前的M2增加到150万亿元。

4.外汇储备上汇率和房价的关系

您好,外汇储备和房价的涨跌几乎无直接关系,间接关系影响还是有的,当中国经济走势良好的时候外部套利簇生买入人民币计价资产保值,也相应会流入楼市,反之毅然会流出。相同楼市下滑会导致部分炒房外资热钱流出,外汇储备减少。看似关联实为:二者是间接性的相互影响性。并非直接影响或跟随性正相关因素,更非负相关,而是通过经济为纽带的潜在互动影响和政策影响。

分析:中国外汇储备从上世纪一直就是增加态势房价也是上升态势,到2014年中国外汇储备达到4万亿美金左右,之后开始到现在只剩3万亿左右。房价几乎是从上世纪一直涨到现在,今年还出现过一线城市楼市过热问题。但是,从2013年后到现在涨幅放缓,更加具有双向波动性。这就是上面所说当经济大周期不好的时候热钱流出会消耗外汇储备,但外汇储备的消耗与上升最直接的关系是经济发展而不是楼市,但楼市对经济发展具有相应影响,今年楼市今年过热的时候,外汇储备也是下降的,这是因为楼市最主要的是供求关系和市场价值投资因素政策有关联。因此二者的关联性不是直接的但也非无关联,而是微妙的联系,有大小周期之分。这就是二者之间的关系。

记得采纳哦,谢谢!

5.外汇储备上汇率和房价有什么关系

外汇储备和房价的涨跌几乎无直接关系,间接关系影响还是有的,当中国经济走势良好的时候外部套利簇生买入人民币计价资产保值,也相应会流入楼市,反之毅然会流出。

相同楼市下滑会导致部分炒房外资热钱流出,外汇储备减少。看似关联实为:二者是间接性的相互影响性。

并非直接影响或跟随性正相关因素,更非负相关,而是通过经济为纽带的潜在互动影响和政策影响。分析:中国外汇储备从上世纪一直就是增加态势房价也是上升态势,到2014年中国外汇储备达到4万亿美金左右,之后开始到现在只剩3万亿左右。

房价几乎是从上世纪一直涨到现在,今年还出现过一线城市楼市过热问题。 但是,从2013年后到现在涨幅放缓,更加具有双向波动性。

这就是上面所说当经济大周期不好的时候热钱流出会消耗外汇储备,但外汇储备的消耗与上升最直接的关系是经济发展而不是楼市,但楼市对经济发展具有相应影响,今年楼市今年过热的时候,外汇储备也是下降的,这是因为楼市最主要的是供求关系和市场价值投资因素政策有关联。 因此二者的关联性不是直接的但也非无关联,而是微妙的联系,有大小周期之分。

6.外汇储备下降和房价有什么关系

从影响外汇储备规模变动的因素看,主要包括:(1)央行在外汇市场的操作;(2)外汇储备投资资产的价格波动;(3)由于美元作为外汇储备的计量货币,其它各种货币相对美元的汇率变动可能导致外汇储备规模的变化;(4)根据国际货币基金组织关于外汇储备的定义,外汇储备在支持“走出去”等方面的资金运用记账时会从外汇储备规模内调整至规模外,反之亦然。

很多人对外储大幅下降很担心,因为外储下降,必然伴随着汇率下降,资金外流,外汇占款减少,人民币基础货币减少,而基础货币的减少,所形成的是对货币信用的乘数级别的收缩,利率上涨,对境内的资产价格构成实质性破坏。

尤其是房地产,房地产的上涨是因为货币超发,这几乎是房价上涨的基础,没人有异议。而货币超发的原因一方面是2001年以来央行为了压低汇率吸收的外汇储备,形成的外汇占款投放;一方面是商业银行以外汇占款再抵押房地产进行的房地产信贷投放,这导致了目前的M2增加到150万亿元

7.外汇汇率与本币的关系

本币汇率就是以本国货币为单位衡量外国货币的价格。相对应的外汇汇率是用一个国家的货币折算成另一个国家的货币的比率、比价或价格;也可以说是以本国货币表示的外国货币的价格。

本币汇率相当于是汇率标价法中的“间接标价法”。即固定本国货币数量,以外国货币表示这一固定数量的本国货币的价格。

外汇汇率相当于是汇率标价法中的“直接标价法”。即外国货币的数额保持不变,本国货币的数额随着外国货币币值的变化而变化。现在世界上的大多数国家的汇率采用直接标价法,我国也在其列。

8.汇率跟房价有什么关系

实际汇率与房地产价格表现出较强的相关性,但并没有因果关系。实际汇率是经济结构的重要变量,它体现了制造业与服务业的相对比价。实际汇率升值往往对应着服务业价格的上涨,实际汇率贬值则对应着服务业价格的下跌。房地产行业是中国经济服务业的重要组成部分。

汇率升值和房价上涨有时会同时发生,但这种相关关系只能说明人民币汇率和房价共同取决于相对劳动生产率等基本面因素,并不意味人民币汇率能够影响房价。

扩展资料:

人民币汇率与利率的相关性:

人民币贬值的原因

1.美元正处在加息周期,美元汇率持续走高,相对于人民币就会贬值

2.美国持续升高的基准利率与中国持续的低利率之间的利差会导致美元从中国流出。

3.国内不断的释放流动性,会导致人民币计价的资产发生贬值,这些资产既包括中国人的资产,也包括外国人的,外国人不希望看到不断增加的流动性使自己的资产缩水,所以就会选择以美元的形式离开中国,从而导致人民币贬值。

4.不断加强的贸易战,会打击投资者对中国经济的持续增长的信心,从来打击对人民币的信心,导致人民币贬值。

以上几个因素人民币持续贬值,如果人民币贬值破七以后会带来更大的贬值压力。要想阻止人民币贬值,就需要在国内进行加息操作或动用外汇储备买入人民币。所以人民币的利率是人民币汇率变化的重要因素之一。

如果不进行加息,会带来人民币汇率更大的贬值压力,但是房价不会下跌。人民币利率如果加息,就会减轻人民币贬值压力,但是对房价造成很大的打击。房价就会下跌。这就是通常大家说的,到底是保房价还是保汇率。其实是由中间的利率决定的

参考资料:人民网-央行谈汇率和房价之争:市场夸大各自领域风险

9.外汇储备和人民币数量的关系

外汇储备要用人民币去买的,也就是每增加外汇储备,我们就要根据汇率支付相应的人民币给对方。每减少外汇储备,相当于我们把外汇再卖回给对方,这时对方也要按照汇率支付相应的人民币给我们。

买的外汇多了,外汇就会升值,五一大家都去玩,就会有比平时还多很多倍的人要打车,这时司机就会涨你的价。外汇也是一样,这时外汇的价格涨了,我们就要花更多的人民币去买,这时我们手里的人民币就变少,但是我们手上的人民币加上卖方手上的人民币的总量跟我们一开始印的人民币的数量还是一样的,没有变多也没有变少,只是有一部分不在我们手里。

我们要买入外汇,外汇就增加,外汇涨价了,相对的人民币就贬值了。如果人民币发行量增加的话,跟前面五一打车的道理一样,人民币会尽一步贬值。书上会说是“资金的流动性过剩,推动物价进一步上涨及人民向贬值”,我是从另一个角度分析。

是不能同时增加的。

10.如何使用巨额外汇储备解决“房价高,医疗贵”的问题

首先一点拥有巨额外汇储备并不是一件好事。

咱们每挣一块钱美元就可以印七块人民币进行流通。也就是挣的外汇越多可以投放的人民币也越多。

而人民币不能自由兑换基本在国内流通。所以人民币发行到一定量就必然会通货膨胀。

至于高房价,医疗贵。咱们政府从90年代开始取缔公租房 廉租房全部实行商品房。

这主要的原因就是商品房可以拉动房地产的发展。房地产的发展可以拉动城市化进程。

代价就是高房价。欧洲百年才能实现的城市化进程咱们二十几年就完成啦就是这个原因。

咱们国策就是由房地产反哺城市化。这就是政府保房地产的原因。

这就是现代版大跃进。这是社会主义国家的通病一种激进主义情绪。

咱们的医疗贵是咱们保障体系不健全。医疗教育等等民生问题必须都有政府来做。

全世界如此你看美国的全民医保就是政府做。从这些民生工程你就可以看出来咱们的政府工作做的多差。

房价与外汇储备的关系

房价和外汇

1.汇率跟房价有什么关系

实际汇率与房地产价格表现出较强的相关性,但并没有因果关系。实际汇率是经济结构的重要变量,它体现了制造业与服务业的相对比价。实际汇率升值往往对应着服务业价格的上涨,实际汇率贬值则对应着服务业价格的下跌。房地产行业是中国经济服务业的重要组成部分。

汇率升值和房价上涨有时会同时发生,但这种相关关系只能说明人民币汇率和房价共同取决于相对劳动生产率等基本面因素,并不意味人民币汇率能够影响房价。

扩展资料:

人民币汇率与利率的相关性:

人民币贬值的原因

1.美元正处在加息周期,美元汇率持续走高,相对于人民币就会贬值

2.美国持续升高的基准利率与中国持续的低利率之间的利差会导致美元从中国流出。

3.国内不断的释放流动性,会导致人民币计价的资产发生贬值,这些资产既包括中国人的资产,也包括外国人的,外国人不希望看到不断增加的流动性使自己的资产缩水,所以就会选择以美元的形式离开中国,从而导致人民币贬值。

4.不断加强的贸易战,会打击投资者对中国经济的持续增长的信心,从来打击对人民币的信心,导致人民币贬值。

以上几个因素人民币持续贬值,如果人民币贬值破七以后会带来更大的贬值压力。要想阻止人民币贬值,就需要在国内进行加息操作或动用外汇储备买入人民币。所以人民币的利率是人民币汇率变化的重要因素之一。

如果不进行加息,会带来人民币汇率更大的贬值压力,但是房价不会下跌。人民币利率如果加息,就会减轻人民币贬值压力,但是对房价造成很大的打击。房价就会下跌。这就是通常大家说的,到底是保房价还是保汇率。其实是由中间的利率决定的

参考资料:人民网-央行谈汇率和房价之争:市场夸大各自领域风险

2.外汇储备上汇率和房价的关系

您好,外汇储备和房价的涨跌几乎无直接关系,间接关系影响还是有的,当中国经济走势良好的时候外部套利簇生买入人民币计价资产保值,也相应会流入楼市,反之毅然会流出。相同楼市下滑会导致部分炒房外资热钱流出,外汇储备减少。看似关联实为:二者是间接性的相互影响性。并非直接影响或跟随性正相关因素,更非负相关,而是通过经济为纽带的潜在互动影响和政策影响。

分析:中国外汇储备从上世纪一直就是增加态势房价也是上升态势,到2014年中国外汇储备达到4万亿美金左右,之后开始到现在只剩3万亿左右。房价几乎是从上世纪一直涨到现在,今年还出现过一线城市楼市过热问题。但是,从2013年后到现在涨幅放缓,更加具有双向波动性。这就是上面所说当经济大周期不好的时候热钱流出会消耗外汇储备,但外汇储备的消耗与上升最直接的关系是经济发展而不是楼市,但楼市对经济发展具有相应影响,今年楼市今年过热的时候,外汇储备也是下降的,这是因为楼市最主要的是供求关系和市场价值投资因素政策有关联。因此二者的关联性不是直接的但也非无关联,而是微妙的联系,有大小周期之分。这就是二者之间的关系。

记得采纳哦,谢谢!

3.一,我们为什么能同时保住房价和汇率

最近人民币汇率又有点走弱,美元强势,这几天的跌幅抹去了过去三个多月的涨幅。关于汇率,是否会继续走弱,我的观点是,汇率不比太担心。相对于房价,汇率可能更重要。

汇率事关人民币国际化进程,是提升国际地位的重要砝码。中国要想把人民币推广到全世界,人民币的汇率就不能大幅波动,这是一个货币信用的问题,稳定的汇率,别人才愿意储备和使用你的货币。

中国这些年人民币虽然总体在升值,但并不是纯粹上升。升一点,然后再降一点点,这样多升少降的波动汇率,一方面回应了美国的压力,另一方面也给国内足够的应对空间。实际上最近这几年,人民币汇率越来越市场化,现在也越来越来越自信。

稳定汇率有很多手段。

首先就是消耗外汇储备收购市场上多余的人民币。2017年外汇的确减少,有人关注到3万亿的关口,其实影响并没有那么大,3万多亿的外汇储备,这么大的量,我觉得至少就有保汇率的诉求。这个时候用其实正当时。

其次就是外汇管得严。

最近几年,外汇应该是管得最严的时期。钱是非常难出去的,效果是挺明显的。万达安邦复星海航这几年在国外买买买,已经被重点关注了。

再就是降低货币供应量。

最近10年货币供应量其实是逐步降低的。

2009年M2增速为28.41%,对应GDP增速为9.4%,

2010年M2增速为18.94%,对应GDP增速为10.6%;

2016年M2增速为11.33%,对应GDP增速为6.7%;

2017年M2增速为8.2%,对应GDP增速为6.9%。

降低货币供应量,货币就会相对稀缺,汇率也就相对稳定。

其实降低货币供应量的决心就能看出保汇率的决心是足够强大的。

与汇率密切相关的是房价。人们总会觉得房价和汇率是二选一,但我们好像做到了“双赢”,都保住了,这是为何?

一个很重要的原因就是降低货币供应量,这本身就是有利于控制房价的。

因为房价目前的确涨得足够多,一旦货币供应量跟不上,就有可能出现明斯基时刻,购买力与房价出现断层,结果是很恐怖的。

但是我们在降低货币供应量的同时,针对稳房价做了很多保护性措施。

首先是降低商品房的流动性

限价限售限购等措施,本质上就是降低商品房的流动性。以前北京一年二手房能成交20多万套。2017年直接腰斩,其他城市皆是如此。没有成交就没有价格。没买房的慢点,有房子的人得扛着。

其次就是在一些高库存地区搞去库存

去库存的实例就不说了,各位老家县城的房价都涨了吧。其实稳房价很大程度上就是要稳定这些三四线城市的房价,这些城市数量众多,商品房总货值要比几十个一二线城市大得多。

但它们的房地产根基相对一二线城市较差,必须采取一定措施迅速把房子卖出去。

2015年降息,2016-2017年货币化安置就是卖掉了房子又稳住了房价。

数据显示截至2012年全国约有4200万户棚改任务,,目前棚改总量已完成了三分之二了,到2020年棚改将全部完成,其实从今年起,部分地区的货币化安置热度已经降下来了,有些小地方的房价是难涨了。

第三就是遏制炒房

炒房投资的存在,是不利于稳房价的。他们拉高了房价,但一旦套现又会引发房价下跌。所以炒房投资客的比例是一定要压缩的。

围绕这个目标,各大城市都做了很多工作,也取得阶段性成果。

接下来要做的就是更大的布局,发展租房,搞长效机制,让房地产能够健康发展。

这个健康发展,我认为是有着丰富内涵的。

汇率出现问题肯定要立刻干预,房价不一样,它的惯性非常大,周期非常长,你要想让它立刻跌下来,不是不可以,而是代价太大。我们国家的决策者其实很高明,俄罗斯和日本的经历及教训,他们都很清楚。所以选择了一条相对平缓且安全的路子。

处理房价是一个长期的过程,它现在不跌,未来肯定也会跌,跌的形式也是多样的,比如涨幅比收入更慢一点。

4.中国外汇储备与房价的关系

中国外汇储备与房价的关系,高房价导致中国外汇流失的渠道:

1. 高房价导致房地产投资疯狂增长,降低中国企业国际竞争力,进而导致中国贸易顺差下降,人工费上涨房价高涨导致房地产投资大幅增加,进而加剧民工荒。同时房价大幅上涨,导致人们基本生活成本上涨。这些加剧全中国人力成本上涨;

2. 资源和能源价格上涨,大规模的房地产开发导致资源和能源价格大幅上涨,融资成本上涨,房地产高利润吸引大量资金进入,推高社会融资成本,进而导致社会融资成本加大。

3. 企业“不务正业”导致国际竞争力相对下滑,房价产生的高利润,导致其他行业机会成本上涨,进而导致很多行业“不务正业”,把资金、人力、资源大量投资到房地产行业,进而导致这些企业本行投资相对减少,而且导致这些企业创新速度相对减慢,落后于其他国家的对手;

4. 房地产的高速发展,推高人力成本、资源价格、融资成本资金、机会成本增加。最后导致中国企业竞争力下降。进而导致中国贸易顺差相对减少,高房价导致中国房地产企业大量对外贷款。

5.一,我们为什么能同时保住房价和汇率

最近人民币汇率又有点走弱,美元强势,这几天的跌幅抹去了过去三个多月的涨幅。

关于汇率,是否会继续走弱,我的观点是,汇率不比太担心。相对于房价,汇率可能更重要。

汇率事关人民币国际化进程,是提升国际地位的重要砝码。中国要想把人民币推广到全世界,人民币的汇率就不能大幅波动,这是一个货币信用的问题,稳定的汇率,别人才愿意储备和使用你的货币。

中国这些年人民币虽然总体在升值,但并不是纯粹上升。升一点,然后再降一点点,这样多升少降的波动汇率,一方面回应了美国的压力,另一方面也给国内足够的应对空间。

实际上最近这几年,人民币汇率越来越市场化,现在也越来越来越自信。稳定汇率有很多手段。

首先就是消耗外汇储备收购市场上多余的人民币。2017年外汇的确减少,有人关注到3万亿的关口,其实影响并没有那么大,3万多亿的外汇储备,这么大的量,我觉得至少就有保汇率的诉求。

这个时候用其实正当时。其次就是外汇管得严。

最近几年,外汇应该是管得最严的时期。钱是非常难出去的,效果是挺明显的。

万达安邦复星海航这几年在国外买买买,已经被重点关注了。再就是降低货币供应量。

最近10年货币供应量其实是逐步降低的。2009年M2增速为28.41%,对应GDP增速为9.4%,2010年M2增速为18.94%,对应GDP增速为10.6%;2016年M2增速为11.33%,对应GDP增速为6.7%;2017年M2增速为8.2%,对应GDP增速为6.9%。

降低货币供应量,货币就会相对稀缺,汇率也就相对稳定。其实降低货币供应量的决心就能看出保汇率的决心是足够强大的。

与汇率密切相关的是房价。人们总会觉得房价和汇率是二选一,但我们好像做到了“双赢”,都保住了,这是为何?一个很重要的原因就是降低货币供应量,这本身就是有利于控制房价的。

因为房价目前的确涨得足够多,一旦货币供应量跟不上,就有可能出现明斯基时刻,购买力与房价出现断层,结果是很恐怖的。但是我们在降低货币供应量的同时,针对稳房价做了很多保护性措施。

首先是降低商品房的流动性限价限售限购等措施,本质上就是降低商品房的流动性。以前北京一年二手房能成交20多万套。

2017年直接腰斩,其他城市皆是如此。没有成交就没有价格。

没买房的慢点,有房子的人得扛着。其次就是在一些高库存地区搞去库存去库存的实例就不说了,各位老家县城的房价都涨了吧。

其实稳房价很大程度上就是要稳定这些三四线城市的房价,这些城市数量众多,商品房总货值要比几十个一二线城市大得多。但它们的房地产根基相对一二线城市较差,必须采取一定措施迅速把房子卖出去。

2015年降息,2016-2017年货币化安置就是卖掉了房子又稳住了房价。数据显示截至2012年全国约有4200万户棚改任务,,目前棚改总量已完成了三分之二了,到2020年棚改将全部完成,其实从今年起,部分地区的货币化安置热度已经降下来了,有些小地方的房价是难涨了。

第三就是遏制炒房炒房投资的存在,是不利于稳房价的。他们拉高了房价,但一旦套现又会引发房价下跌。

所以炒房投资客的比例是一定要压缩的。围绕这个目标,各大城市都做了很多工作,也取得阶段性成果。

接下来要做的就是更大的布局,发展租房,搞长效机制,让房地产能够健康发展。这个健康发展,我认为是有着丰富内涵的。

汇率出现问题肯定要立刻干预,房价不一样,它的惯性非常大,周期非常长,你要想让它立刻跌下来,不是不可以,而是代价太大。我们国家的决策者其实很高明,俄罗斯和日本的经历及教训,他们都很清楚。

所以选择了一条相对平缓且安全的路子。处理房价是一个长期的过程,它现在不跌,未来肯定也会跌,跌的形式也是多样的,比如涨幅比收入更慢一点。

6.房地产与汇率的关系是怎么样的

您好!

汇率和房价上涨经常会有正相关,但这只能说明人民币汇率和房价共同取决于人均收入、相对劳动生产率等基本面因素,并不意味人民币汇率能够直接影响房价。这两者之间的关系比我们想象的复杂的多,很难用一两句话概括。

从供求分析来看,名义汇率的升值预期会吸引短期资本流入,推高房地产价格;贬值则会拉低房地产价格。但我们很容易就找到反例:今年以来人民币显著贬值,但房地产价格,尤其一二线城市房地产,反倒一路疯涨。这说明汇率对于房地产价格来讲可能只是个影响很小的变量;此轮房价更多的受到国内货币流动性推动,和汇率没啥关系;由于限购原因,国外游资在房地产中投资占比应该很小。

总体来说,人民币汇率则取决于市场供求、篮子货币和稳定需求。在目前仍存在大规模贸易顺差和严格资本管制的情况下,人民币不存在大幅贬值的基础;汇率对房地产价格的影响也相当有限。相反,在当前政策框架下,央行降息会导致人民币贬值、房价升值,呈反向变动趋势;只有当资本账户开放程度上升,汇率与房价之间的正相关性才会越加显著

7.深度解读:房价与汇率有何关系

下午接到一个朋友的电话,说有观点认为,人民币贬值会导致房价大跌?听了这个论断,我不禁哑然失笑。

我说,要搞清楚这个问题,需要厘清汇率和房价的关系。主要是搞清楚三个问题,第一,人民币对美元贬值是强势美元造成的,相对来说,人民币对于非美货币还是相对升值的。

人民币贬值可能是一个中期趋势,长期趋势人民还会升值。第二,本来房价与汇率的关系不大,有可能是正相关,也有可能是负相关。

但对目前中国来说,存在一个预期,可能会无论汇率怎样变动,都会促使房价微弱上涨。第三,就人民币在升值过程中的贬值来说,不仅不会导致持有美元的外资撤出,更有可能会流入。

我对朋友说,我分别来阐述这个问题,你会更清晰,不然你可能被忽悠住。第一人民币最近几天对美元开始了贬值,这里原因其实在于美元的问题,美元本身走强的速度很猛,已经达到了2002年的水平。

如果美元继续走强的话,人民币可能还要贬值,最近听说美国财长又要来中国让人民币继续升值了,真的很搞笑,是你们美元为了打击欧元、日元等挑战你们美元霸权地位而采取的升值,现在又来赖人民币贬值了。美国为了避免美元霸权受到威胁,刺激自己国家的实体产业,避免美元沦为白条而丧失信用,今年采取强势美元措施,估计最近一段时间美元还会强势。

但相对于其他非美货币对美元狂跌来说,还是在升值。第二,一般来说,人民币升值,会促使外资进入中国楼市,因为外资可以获得资产升值和汇率双重利益,2005年以来,外资进入中国楼市就是在人民币不断升值的预期下进入的。

但是,反过来说,为何说人民币贬值一些,并不能促使外资大撤退反而还积极进入呢?其一,人民币对非美元货币基本上还是升值的,这一部分外资不会撤出,非美元货币国家的大宗商品被抛售,非美货币也大跳水,而人民币相对坚挺,对他们来说,人民币是相对升值的。其二,美国是危机的中心,而中国依然是资本最看好的避风港,这次中国的救市力度比美国还大,这些外资没有理由去赌人民币会持续贬值下去,这次贬值仅仅是对美元强势而言的,再说,全球非美元货币对美元都在大幅度跳水,没有理由要求我们只升值,不回调。

也就是说,这次贬值是大趋势升值过程中的一次中级回调。因此,那些外资很可能就会趁机杀入,而非做出相反的动作。

其三,只有房地产市场对汇率的敏感度不高,因为其他大宗商品都是美元商品,房地产则不是,特别是中国的房地产市场不是如此。原因很简单,其他大宗商品可以世界自由流动,房地产市场只能在国内。

全球性的房价不可能是一样的,关键看土地所内核价值。如果一个城市生活质量高,这个房子所扩张的价值就水涨船高,反之亦然。

因此,我们可以看到,受制于国际大宗商品大幅度上扬,国内的很多商品价格很快就上扬,国际大宗商品大幅度下挫,国内商品价格就会大幅下滑,这跟全球市场相关。而房地产不一样,房屋的建筑部分是折旧的,毫无保值可言,如果硬说房价与汇率有联系的话,就是建筑材料市场和劳动力市场有关系,从这里传到至房价中来,但房地产市场的周期很长,短期内也难以波及,等到波及后,其他因素可能就变化而抵消了。

从这个意义上而言,相对于其他商品下跌,而房价基本保持稳定,可以是升值了,随着国内消费和投资找不到应有的渠道,即这些脱离生产的资本不可能老是蹲在银行里或者处处游荡,更重要的是,房价短期内的稳定不再飙升,为刚性需求者提供了入市的良机。因此,很可能会随着政策的宽松,还会重新再来,会成为拉动投资和消费的一个发动机。

第三,人民币升值导致各类人民币计算的成本和费用都会上升,国内的实际工资、房屋租金、地价、厂房及各类公费用等换成美元后,成本比升值前都将增加,按着一般理论来说,高档写字楼因为成本提高,价格变高会阻碍外资需求,事实上2007年的实践证明是相反的。但贬值后,也是外资还是进来的多,汇率改革之前,人民币是贬值的,但外资进入楼市也很多,房价也在涨,而且2001到2003年增速很大。

关键不在汇率是怎样变动,而是在经济提高,房屋所包涵的价值在提高,主要是土地价值,因为周边环境的变好,比如交通设施更方便、周边商业价值在增加,医疗教育环境的改善,使处于该地块的价值在升值,因此,房屋价格也在上涨,这是最核心的东西。中国经济地位在提高,一些大城市的经济价值、文化价值都在提高,处于这些城市里面的土地价值势必在升值,因为他所蕴含的内核。

所以,外资不会傻到不管什么情况下,都当范跑跑。虽然最近经济出了问题,但相对其他国家是好的,增速也是最快的,而且保经济的决心最大。

就说四万亿资金吧,就是对国人信心的大提振,有些人总想把这一点信心都给破坏掉。危急时刻,信心是关键,中国人自信了,全球资本对中国也会有信心。

而且,这次贬值是在美国和全世界也发生危机的背景下出现的,外资显然不会像一些人那样傻,比较不出来好坏,最近非美货币大跌,而人民币最近才出现贬值的苗头,就可以看出外资对中国的经济是有信心的。

8.外汇储备下降和房价有什么关系

从影响外汇储备规模变动的因素看,主要包括:(1)央行在外汇市场的操作;(2)外汇储备投资资产的价格波动;(3)由于美元作为外汇储备的计量货币,其它各种货币相对美元的汇率变动可能导致外汇储备规模的变化;(4)根据国际货币基金组织关于外汇储备的定义,外汇储备在支持“走出去”等方面的资金运用记账时会从外汇储备规模内调整至规模外,反之亦然。

很多人对外储大幅下降很担心,因为外储下降,必然伴随着汇率下降,资金外流,外汇占款减少,人民币基础货币减少,而基础货币的减少,所形成的是对货币信用的乘数级别的收缩,利率上涨,对境内的资产价格构成实质性破坏。

尤其是房地产,房地产的上涨是因为货币超发,这几乎是房价上涨的基础,没人有异议。而货币超发的原因一方面是2001年以来央行为了压低汇率吸收的外汇储备,形成的外汇占款投放;一方面是商业银行以外汇占款再抵押房地产进行的房地产信贷投放,这导致了目前的M2增加到150万亿元

房价和外汇

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